本期嘉宾： 专访全国房地产商会联盟副主席、广东省地产商会常务副会长兼秘书长、《NO.1广东地产》杂志社社长黄朝辉
撤市设区利好房价上涨 对全市则影响不大
网易房产：感谢会长接受我们网易房产的采访，首先想跟你了解一下最近增城跟从化行政区划调整，很多人想这边以后房价会不会大涨，对广州其他区域楼市会有什么样的影响，我们想听听您对这方面的一些看法。
黄朝辉：这个消息一传开以后，社会上各界都有一些反应，我个人的看法，凡是有变的东西，肯定就有其他，区域上的变化对房价上的变化肯定有影响，这个是顺理成章的事情。个人觉得，以前郊区跟市中心区还是有区别的政策对待，不同的政策配套，划归为区以后，房价上涨这种因素应该还是存在的，但是要对整个大局发生根本性的变化，我认为未必。
网易房产：很多人拿增城对比以前的番禺，番禺撤市为区之后，这几年房价的涨幅也是比较快，很多人说从2000年的两千块，变成现在的两万块左右，幅度很大，您觉得增城有没有这样比较大幅度的上涨？
黄朝辉：你看番禺的区划，区域房价的上涨比较快，这是有多方面的因素的，一个是南拓板块，而且像南站，都在那边，所以它作为广州的副中心，这是从区划的角度，另外从战略发展的角度，它是广州南拓的一个主要区域，如果来做一个比较的话，我认为这个不具可比性，但是涨的势头这个因素应该还是存在的。
土地市场火爆：房企有钱看好后市 回归一二线城市
网易房产：最近土地市场比较热，像广钢新城这边周五就会推出首批地，不只是广州，上海、北京各地一二线的城市在今年一月份土地出让势头都非常猛，在往年年初的土地市场相对会冷一些，没有现在这么热，您怎么看待目前土地市场这么火爆？
黄朝辉：凡事都有个前因后果，第一季度拍地比较火爆，开发商拿地的积极性比较高，这个应该是跟去年整个房地产市场直接相关。整体上来说，整个市场还是不错的，尽管中央的调控政策叠加出台，但是市场上整个刚性需求还是很强劲的，以广州为例，去年整个购房的情况，初次置业的据统计大概是占70%；改善性住房大概占30%，所以从总体上来说刚需还是比较强劲，有些人说整个业绩飘红，飘红不飘红，飘红是从上市公司的股价里面一片飘红的角度来说，但总体上来说去年整个的市场还是不错的，很多企业达到了他们的预期，所以资金的回笼块、手头充裕，拿地的积极性当然有。
当然拿地的积极性又不局限于他手头上有没有钱的问题，更主要还是看好后市。
网易房产：说到看好后市，因为我们看到有几块地，像最近一月份的番禺跟黄埔的地都创出区域的新高。
黄朝辉：这里面我是这样看的，去年总体上整个房地产市场形势不错，但是这个发展不见得很平稳，从全国的角度、高度来看，一、二线城市，特别是发达地区的一二线城市，整个业绩都非常理想，但是它不平衡，三四线城市有些也不见得很景气，特别是对有些有实力的大企业集团，像有些原来过度往三四线城市扩张，因为有实力的大集团搞的都是大盘，但是作为三四线城市这里面整个的容量，整个市场就那么大，所以现在回过头看，现在有些三四线城市空置率比较高，消化能力不够。
我留意到从去年的下半年，有些大的企业集团放慢了对三四线城市的投资，回缩到一二线城市，特别是发达的，类似珠三角、长三角、环渤海，包括中原、华中、西南之间的一线城市，都退缩回来了。
网易房产：收缩到一二线城市。
黄朝辉：对，所以今年初开发商拿地的积极性，特别是对一二线城市拿地的积极性比较高，主要一个是对后市有一个好的展望，也是整个房地产市场一二三四线城市整个的发展来决定的。
土地供应增加可缓解房价压力
网易房产：很多人都担心土地市场，因为毕竟地价在很大程度上决定了房价，很多人就说地王这么疯狂，去年很多地方都有新的地王，今年一二月份也有好多，像北京、上海、杭州也都会有一些新的地王出来，很多人说地王这么疯狂会是最后的疯狂，担心这个市场接下来会出现一些，比如说一段看好之后又会崩溃，您觉得这个是不是最后的疯狂呢？
黄朝辉：最后的疯狂，我留意到有些媒体最近有这样的提法，我个人认为未必，为什么这么说呢？去年整个国家叠加调控政策的出台，很多都是政府的行政手段，而不是利用经济杠杆，应该说整个调控的措施还是比较给力的，但是也抵挡不住整个供需矛盾这么凸现，所以有人说如果去年没有叠加连续出台一些调控政策的话，那更是要疯涨，这里面有很多很复杂的因素。
咱们老百姓，也可以说是咱们民族的一个风俗，有了钱就要置业，要给子孙后代积累一些财富，不像外国人，这是一个观念。另外现在普遍也有攀比的因素，有这个条件想办法要改善性的，要住好一点的，这个是攀比。
网易房产：您刚才说到供需矛盾这方面也是造成市场一直向上涨的一个比较大的因素。
黄朝辉：对，这方面的需求比较旺盛。
网易房产：我们看到广州这边2014年按照计划的话，土地供应比2013年有比较大幅度的增长，预计实现这个计划的话，大概有接近两成多，三成的增长，在土地增加供应的情况下，对以后市场的各方面会有一个抑制作用吗？会不会抑制房价进一步上涨？
黄朝辉：这个问题我是这么看的，土地的放量跟房价有一定的关系。
网易房产：关系大吗？
黄朝辉：在某种意义上来说，也是比较直接，也比较大，应该是这么说。
网易房产：今年如果按照计划实现这个供应量的话，对2015年、2016年的房价是不是能起到比较好的抑制作用？
黄朝辉：应该能有一定的缓冲作用，像广州刚才说的，2014年整个土地的放量都比2013年上涨了22.8%，所以房价的问题跟土地的放量，跟土地的地价确实直接有关，但是也不是完全的百分之百土地放量大，房价就会怎样，这里面还包括开发商对市场的预期，所以我认为土地放量大，对缓解房价上涨过快有一定的遏制作用。
2014市场：审慎乐观 总体看好 暴涨可能性不大
网易房产：您怎么看待2014年的市场，能不能还像2013年，市场整体呈现量价齐涨的情况？
黄朝辉：我对2014年整个房地产市场审慎乐观，总体上来说还是看好的，看涨的，趋势还是涨的，但是涨的势头未必有2013年的势头，可能整个2014年的涨势会呈现一个从低往高的趋势，但是你要说暴涨，可能性不是太大。
网易房产：有一些专家觉得从去年的年底十二月份，到今年的一月份，到现在，整个市场的成交量相对来说比较低，很多人说在一季度末到二季度的时候，市场或会出现一个拐点，因为可能去年涨幅比较大，今年这个涨幅会逐渐收缩，在趋势上会有一个变化，这方面您觉得会不会有一个类似拐点的情况出现？
黄朝辉：通常一季度是春节所在，往往也是属于成交量淡季的阶段，至于有些提法说二季度就是拐点，我个人不太赞成这种提法。
网易房产：怎么说？
黄朝辉：因为第一季度从传统来说是因为新春佳节，有些开发商看整个市场不是很火爆的时候，有些是多做一些调整，有些不见得就有，有些卖少了，量价有点收缩也未必这个市场就不行，有些干脆我就先悠着点，这也是一种因素，通常来说第二季度开始，因为各行各业各方面的工作都走向正常，房地产市场也跟各行各业一样逐步步入正常以后，整个会慢慢的提升，但是我不太赞同什么拐点。
所谓拐点是有标志性的，有急转弯式的什么东西，因为这个应该是整个发展的一个趋势，从趋势是长进式的，有点一步一个脚印的按照规律来的，因为如果出现拐点问题，往往都是有很强硬的政府的行政调控政策，一下子才会出现拐点，我不赞成拐点会出来，从第二季度开始应该是慢慢的会苏醒。
网易房产：就是说可能一季度是一个周期性的情况？
黄朝辉：对，是一个周期性的，哪一年都会是这样的情况，带有规律性的东西。
一二线城市风险小于三四线 上涨走势近期难见终结
网易房产：我看到一些房企的大佬，像王石、任志强任大炮这些人，他今年也是少有的提到要注意风险的问题，他们前几年对这个市场一直都没有提到风险的问题，但是任志强今年就说今年要注意一下市场的风险，王石也说感觉到市场有点，他用“不太妙”这样一个词来形容，您怎么样看待这些大佬对全年这样的看法，您觉得今年市场是不是也会存在一些难点？
黄朝辉：房地产业跟各行各业一样，搞企业搞投资，都不是上了双保险的，任何投资都有风险，我相信房地产业哪怕是在比较量价齐升的情况下，有些项目照样也存在风险，照样也会造成亏损的状况，这里面情况很复杂，但是总体上我认为，王石也好，潘石屹也好，任志强也好，他们有他们的看法，现在言论自由嘛。我的看法，从中国房地产业几十年的发展，甚至到目前为止屡涨屡调，屡调屡涨，这个是不可逆转的规律，至于哪个时候终结，我看在近期内不见得就终结了这种，在某种意义上来说有点恶性循环的这种情况，当然，不同的情况要不同分析，有些企业在三四线城市盲目的扩大、投资，那恐怕风险就会大一些，因为它的存量压在那里，它的销量、它的消化水平都摆在那里，大城市当然开发的成本高，投入也大，但是它的风险相对来说比三四线城市要小一些。
2014年的房企见仁见智，调整好自己的经营策略，我认为不一定会“不太妙”，因为压力、挑战跟机遇并存，看你如何把握的问题。
网易房产：您刚才说到政策上面政府不应该一下子直接就急转弯，很多人也关注接下来今年“两会”期间政策会不会有一些新的动向，您预测今年在政策方面会不会有一些新动作？
黄朝辉：十八届三中全会以后，主要是要理顺政府跟市场的关系，还是要以市场作为导向。个人认为以后市场化是房地产市场一个大的发展趋势，但是这个也不能像刚才说的，不能急转弯，不能调过度，要一步一步来，逐步的，比如从政府用行政的手段来调控房地产市场，逐步过渡到用经济的手段，比如通过银根的控制，金融方面的调控，信贷、首付包括税收，如何遏制投资、投机的，重点保住自住跟改善性的。
所以我认为“两会”也不会（大动作），“两会”到时候只是探讨如何通过一些政策、法规，来保障房地产市场逐步走向市场化的问题，而不会再提出几号文件又要调控什么的，我个人是这么判断的。
三招治房地产
网易房产：十八届三中全会提到以后要以市场来占据主导，像我们一些限字头的，比如限购、限贷，或者像一线城市很多还有限价、限迁这样的情况，像今年或者接下来会不会逐步取消这些政策？
黄朝辉：这个问题提得很好，因为下一步面临的可能就是类似这样的问题都提到议事日程上来，其实限购、限价这些东西都是有悖于整个经济规律的，咱们中国加入了世贸组织、世贸组织的前提是要承认完全市场化，但是房地产业作为支柱产业之一，所占的GDP，所占的财税都是份额很大的，但是作为房地产业并不是市场化，更谈不上完全的市场化，我们定义它是政府主导下的房地产市场，由政府拿着指挥棒，要你怎么样就怎么样，完全没有（市场化），这个是在咱们社会主义市场经济的一个过渡期的怪象，但是我认为这是过渡期，终极的做法还是要逐步走向市场。
第一招：限地价才能限房价
去年初国家对行政手段提出过一系列的房地产调控政策，当时我很感慨，我说我要是给政府支三招，第一招你要限房价，不如限地价，这一点不是说做不到的，只要政府少收点钱，做出点牺牲而已，俗话说面粉都贵了，那面包能不贵吗？假如政府肯做出点牺牲，少收点地价，不是说没办法，这块地，你限定到时候一平米不能卖超过一万五，人家会算账，楼面地价大概是多少，十二种税收，上百种政府的行政收费，公司的运营成本，包括人工、接待费用、差旅费等等，包括一些不可预测的因素在里面一换算，这个楼面地价大概多少之内我就可以拿，超出就拿不了。
第二招：加大保障房建设 补过去缺失
第二招，加快加大保障性住房的建设。中国住房制度改革是1998年，那时候还是朱镕基任总理的时候提出来的，但是很快他卸任以后温总理接棒，咱们中国住房制度改革大的方向是正确的，但是顶层的设计，组织实施出了大问题了，不是一般的问题，一下子从实物分房，百分之百完全推向市场。
全世界没有一个国家的政府够胆这么做，咱们中国政府就这么够胆，胆子大，一下子就全部推向市场，不管是什么社会制度都有穷人，穷人的居住问题不一定要有产权，要居住权，要给他一个蜗居之所才行，不一定要大户型，不一定条件、环境很好，但是起码要给他一个基本的栖身之地，咱们没有，一下子就推向市场，从1998年开始到现在2014年，已经十六个年头，对保障性住房的建设短板了十年，等到这三四年才提了，才醒悟过来，才感到这个不是单纯的居住问题，是政治问题、社会问题，所以近几年才急了，2010年580万套；2011年1000万套；2011年1000万套，还有些年是700万套、650万套，这么追加、恶补，但是积重难返，你短板了差不多十年，怎么补？
一千万套，摊十年的话，一年才等于一百万套，如果从实施住房制度改革开始，政府在拍卖大量的土地款里面拿出相当15%—20%之间的比例一开始就开建保障性住房，就不会像今天这么被动，是不是？所以层层加码，一千万套很多东西弄虚作假，时间紧任务重，政府的土地划拨好说，但是资金的筹措、人力的筹措这要有个过程的，房地产开发不是说去卖菜，收割后一卖就完，整个手续很繁琐，周期性比较长，所以没办法完成，没办法完成的话就上有政策、下有对策，所以我说我们党和政府长期以来养成一个非常不好的毛病，干什么事情要么一哄而起，要么一哄而散，要么一刀切，因为咱们幅员广大，东西部各个地区经济发展不平衡，你一刀切就会出乱子，出问题，再加上政策的出台也有很多东西都是脱离实际的。
第三招：不动产登记联网 出台政策有依据
第三招，我前两年就提出来，就是不动产登记全国联网，现在也在推，所以中央政府准备成立不动产登记管理局，我举双手赞成，为什么呢？第一对整个不动产信息的采集，使得政策的出台，有个科学的依据，比如以后出台政策，对那些有多套房子的税收问题，交易以后如何对所得部分的打税问题；第三对那些贪官污吏，以权谋私的人，也是一种制约。
第三招如果下一步出台，有些人恐怕就要赶紧要出手（物业）了，出手就要抛售，一抛售二手房一下来，一手房还会不断往上涨吗？所以我说我们对房地产市场的调控，一个要从过去行政手段改为经济手段，包括对房姐等的反腐来进行调控，保证最直接、最有效，我个人是这么认为的。
网易房产：您刚才提到不动产登记，事实上有很多人担心会像全国房地产信息联网，之前也有类似这样的一些举措，但是一直推不开，说了好多年一直做不成，很多人担心这个不动产登记，到时候地方可能又因为各种因素进程缓慢。
黄朝辉：任何一种改革都面临一个利益的再分配，面临对既得利益者一种重新分配的问题，所以有阻力是理所当然的。当然我也注意到原来住建部主张搞房地产信息全国联网，但是一直没有实施下来，大家注意了，既得利益者是贪官、是官员，政策的出台也是官员、政府机构来制定的，所以有点利益保护主义，这个因素是存在的，习主席老百姓为什么对他反映挺好？他对反腐败力度还是蛮大的，既要打老虎，也要打苍蝇，对贪腐现象提出零容忍。
网易房产：像这个不动产登记联网出台之后，可能有些人会把手中的房子抛售出去，您觉得这对整个房地产市场的影响会比较大，还是只会有一点影响？
黄朝辉：有一定的影响，我觉得一定影响这个提法比较稳妥、比较准确。
农民土地租赁、入股可带来稳定收入
网易房产：十八届三中全会各种政策提到房地产税、土地改革这方面一些长效机制，大家都比较关注这些方面，在今年有没有可能会有一些新的进展，在哪方面可能会有最新的突破？
黄朝辉：长效机制问题，这是一个终极的目标。作为长效机制的确立，很重要的一个是房地产税，房地产税现在都在扩大试点，当然这个问题也有争议，有没有重复收税之嫌。
另一方面随着城乡一体化，随着城镇化的推进，现在就提出，大家不知道注意了没有，近日省住建工作会议上就都提出，要构建城乡统一建设用地市场，城乡土地要同权同价。
长效机制我曾经说过，农民的土地，祖祖辈辈都赖以为生的就是这一亩三分地，你政府把它收走了，就业问题、养老问题、医保问题等等没办法给他解决的话，到时候会出大事的，所以很早以前我就提出，对集体用地，现在为什么有些村官也是很低价的就贱买了土地，他自己也是从中渔利，中饱私囊，最后农村的矛盾也很尖锐，所以我主张集体用地不要一下子政府很低廉的价格就把它收走，应该采取一个租赁制，你要发展经济，包括农村宅基地租赁给你，每年还可以涨价，这是一个。
第二，土地入股，你要投资什么东西，我土地入股，才能够让农民兄弟、子孙后代，这个饭碗才能端得稳，要不然会出现大问题，所以现在中央提出要构建城乡统一的建设用地市场，要同权同价，不要过去同地异价，其实那是在掠夺农民的合法权益，现在中央意识到这个问题了，要逐步解决，我认为这些政策是英明的，对稳定社会，特别是稳定农村、稳定农民是一个很重大的政策。
网易房产：今年在房地产税或者土地改革方面，您觉得哪个方面可能会有一些进展？
黄朝辉：刚才说了循序渐进，不会一下子急转弯的，房地产税的问题，上海，原来最早是从上海，从重庆做试点，但是他们的模式又不完全一致，这个要不断地扩大一些试点，最后感到成熟以后才铺开这比较稳妥，因为中国，特别是东西部，东西中部各方面幅员广大，发展不平衡，这个不能一刀切，总体上来说这个是一个方向，但是今年我认为应该有一些突破，包括土地改革的长效机制，现在都在逐步推进。
2014是调控转型开局年 行政手段将减少
网易房产：在控制房价，避免房价过快增长方面，各种各样的政策，不管是行政的还是这些长效机制方面，目前比较关键的是哪个？
黄朝辉：现在不知道我这个提法是否准确，从今年2014年，可以说是政府向市场转型主导，个人觉得它是开局之年，所谓开局，就是说已经把这些事情从过去的行政手段调控、指导、引导房地产市场，逐步过渡到用市场来话事，我把它作为开局之年，当然刚才说了，这要有个过程，不是一蹴而就的，今年更多地出台更多的行政调控政策的可能性不是太大，但也不是说完全排除，因为现在是在过渡期。
网易房产：逐渐转向以市场为主导，行政手段逐渐减少，或者在这个过程当中可能只是协调它转型的一个措施。
黄朝辉：对，其实我刚才说了，你过渡期，还没有完全进入市场化的这种情况下，我刚才说的那三招之内都可以起作用的，包括对金融的调控、房贷、开发贷，包括对多套房的税收问题等等这些东西，过渡期都是可以用得上的一些手段。
商品房占七成 保障房限价房各15%
网易房产：刚才您说到金融的手段，像房贷、开发贷这些方面，据您了解今年市场的情况，特别是房企的开发贷方面，现在的情况紧张吗？
黄朝辉：各个阶段不一样，每年的年景都不一样的，像2008年的时候，整个房地产市场量价齐跌的时候，为了保持它相对健康稳定的发展，开发商的自有资金从35%下调到20%等等，我认为通过对银根的调控，起码通过金融的手段，就不是行政手段了，是市场的手段，比如我跟有些房地产大佬有时候在沟通交流情况的时候，面粉贵，面包能不贵吗？所以你动不动老是来限购、限价，这是有违市场规律的。
商品房的按照经济规律，按照供需情况来，有人愿意买，有人愿意卖就OK，那就是市场经济，商品房相对来说应该按照（占总量）70%左右来搞，就是愿意买愿意卖，政府不要老是又是限购、又是限价。
公租房、限价房占25%至30%左右。限价房指的是要给这些又进不了廉租房、公租房这个门槛的人，夹心阶层，买商品房又买不起，公租房又进不了门槛，从这个意义上考虑还是可以的，但是不要户型太大，都是60平米左右，当然这里面在业界、学界也有争议，有人感到如果买上、享受到限价房这个群体的话，是侵占了社会的公众利益，有这个嫌疑。
在这里我还特别强调对公租房，我们要立法，要不然会出现郑州、深圳的情况，开着奔驰、宝马住公租房，真正的穷人，没有社会关系，没有社会资源，却享受不到，都是给那些有社会资源的，手中有钱、有人际关系的人侵占了，要立法。
