不动产登记预期下的楼市何去何从

  • 时间:2015-12-08 14:34 编辑:刘磊 来源:腾讯网财经 阅读:810
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摘要:日前,石家庄、天津等二三线城市陆续开始进行不动产登记,部分城市暂停了“房屋所有权证”的发放。这表明不动产登记制度已经由一线城市开始向下全面铺开,并将在2016年按计划在全国全面推行。不动产登记势在必行不动产登记制度如此大张旗

日前,石家庄、天津等二三线城市陆续开始进行不动产登记,部分城市暂停了“房屋所有权证”的发放。这表明不动产登记制度已经由一线城市开始向下全面铺开,并将在2016年按计划在全国全面推行。

不动产登记势在必行

不动产登记制度如此大张旗鼓的推进有什么意义呢?

首先,国内在推进城镇化的过程中,形成了不少城乡结合部,既有的政策和法律对于这样的“中间地带”,处理起来有些许问题,以至于形成了积重难返的小产权房的问题,要想完善地解决此类问题,需要制度上给予支持。不动产登记制度一旦确立,将首次以法律的形式,确定了房屋的所有权及土地的产权,即使没有期望中的永久产权,但至少可以保证在产权有效期权利的固化,从而使业主有了维护自己法律权利的保障。

其次,整个社会要走向现代化,必须带有现代社会特征,必须形成现代意义的税制——房产税将是非常重要的一个环节。从国家政策的时间表来看,如果以2016年为节点,财税配套改革重要的和基本的事项要见眉目,那么在2015年底全面推进不动产登记制度的落地也是势在必行的事了。

楼市或将面临阵痛

不动产登记制度的落地,将会带来什么样的影响?笔者作为房产投资财商教育者,以史为鉴:认为未来楼市可能会出现短期“阵痛”。因为按照发达国家的经验,通常在不动产登记制度落地3-5年后,房地产税就会落地。

没有一种税的开征,能像房地产税这样牵动众多部门的关注;也没有一种税的开征,能在社会上引发如此大的反响。该税之所以受到关注,是因为住房问题是居民生活的基本问题,房价牵动了太多家庭的生活与幸福。关于房地产税对于楼市的影响,既有看涨派,也有看空派,笔者认为,两派通常都是以居民的住房需要作为论证的关键,却忽略了当下房地产市场的主要矛盾在于居民的购买能力不足、供给却还过剩的失衡问题。

国家统计局的数据显示,截至今年10月,我国商品房待售面积68632万平方米,比9月末增加2122万平方米,再创历史新高。同时,1-10月全国房屋新开工面积同比下降13.9%;房屋竣工面积同比下降4.3%;土地购置面积同比下降33.8%;土地成交价款同比下降25.2%。与去年同月相比,10月份全国70大中城市中有54个出现住宅销售价格下降。自去年1月份以来,房地产开发投资增速已经连续21个月下滑,目前处于连续八个月在个位数徘徊的状态。

此外,2015年对楼市的调控力度是空前的,也带动了一线城市的新房市场的活力,然而,政策的推出也会有“双刃剑”的作用,市场往往会存在一定的逆向思维,认为只有控制购买的才是好的,刺激政策也会使投资者和购房者表现出对这个行业的担忧。

未来楼市投资趋势又如何?

中国房地产市场在过去十多年里为什么快速增长?因为老百姓的身后有通胀在追赶。中国的广义货币M2总量在1999年末的时候只有12万亿,到了目前已经超过120万亿。其间增长了10倍,远远超过经济增长速度。中国的钱,已经比整个欧元区还多,是美国的1.5倍。因此,中国老百姓抢购房子,是在通胀的阴影下,在没有其它更好地对抗通胀的投资股工具下的行为。与此相反,在西方发达国家,相当一部分国民终身不购买房子:欧洲经济最发达的德国,自有房比率只有38%,100个德国人,62个人终身只租房。英国的自住房比率也只有42%;美国加州的经济最好,而自有房比率在美国也是最低的,只有38.5%。而在国内,只要经济能力允许,大家不仅要买第一套房,还要买第二套、第三套,甚至更多。即便是空置率已经很高了,住房供应已经过剩了,租金回报率还不如银行存款收益了,为什么要买这么多房子呢?归根结底是因为:大家都寄希望于储备更多房产作为抵御风险的工具罢了。但是,从2014年房地产市场整体下滑的形势看,未来房地产税一旦落地,将促使房东出售房产,导致二手房供应增加,市场上待售商品房增多,进一步导致进入市场交易的房产增多;从而价格难以保持稳定,房产也不再具有良好的资产保值和抵御风险的工具了。

事实上,错误的投资导致资产陷入危机,不是第一次了。今年4月以来,深圳楼市以其高速上涨的态势,吸引了投资者大量融入。然而,笔者认为。“多轮‘救市’政策之后,一线城市的楼市去化速度提升,去化周期缩短是事实,但并不能看做是‘楼市回暖’的铁证”,“深圳楼市已过热,泡沫开始浮现,并不适合投资性购房。”事实上,上半年成交量暴涨,过度透支了市场需求,导致新一轮调整周期已经提前来临。如果未来房产税落地,那么房产投资市场的形势在大量为避税抛售的房产中,可能会带来严峻的形势。

据测算,假定房地产税全面征收且税率定为1%,那么导致房价下降的幅度为房地产税率和资金贴现率的比值。按照现在贴现率为5%计算,我国房价将有20%的跌幅。考虑到通货膨胀等因素带来的房地产的升值,那么房地产实际价格跌幅在10%-15%左右。因此,对于一个进入下行空间的市场来说,任何风吹草动只会加剧这种趋势,而非是预示着“抄底”机会的到来。

综上所述,不动产登记制度的确立,将会给国内楼市带来“洗牌”效应;而不动产登记制度与房地产税的密切联系,也会引起价格波动和购买者心理层面的焦虑。毕竟,国内楼市过去十年一直是高速上涨的,没有经历过一轮完整的涨跌周期;未来房价震荡波动将成为常态,房价难以像之前那样一路疯涨。但从长期来看,制度的规范,房地产税的社会财富分配和调度的功能逐渐显现; 不仅如此,房价还受到房屋供给和需求关系度、GDP的持续增长、失业率、房屋空置率、以及银行信贷政策、货币政策等方面的综合影响,而不是以投机为乐趣、期望一夜暴富的炒房人就可以将房价推高的。少了炒房者侵占市场资源,房地产市场总体上也将步入一个正常的发展轨道中。


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