经历了对于整个房地产市场非常具有转折性的2011年，面对新的市场前景下的2012年，在继成交量连涨、均价下跌之后，上海二手房市场前景如何？搜房网高端访谈特邀科威国际不动产大中华区副总经理虞廷恂做客搜房网，畅谈深度宏观调控下2012年上海房地产二手房市场的未来发展趋势。
【搜房网高端访进行中】
二手房市场逐步回暖 刚性需求调整市场行情
【科威国际不动产大中华区副总经理虞廷恂做客搜房网】
尽管最新数据显示，2月份上海二手房市场成交量环比1月份增长了近140%，但虞总认为上海二手房市场的回暖将是一个逐渐而缓慢的过程。虞总表示， 1月份的上海二手房市场，平均一家门店的成交量不足一套，说明现在这个量被压缩得很严重，相较于以往一个月都能达到2万套，还是有一段差距。数据是否就显示市场回暖，虞总认为还需要观察，他认为有几点因素需要考虑。
由于年前房地产市场的调控力度很大，观望气氛十分凝重，因而有可能导致“红灯效应”，也就是说经历较长时间的红灯后，当转换成绿灯的时候，市场放出了一定的量，但并不表示这些量就是正常的流量，而有可能是因为在红绿灯的转换期间造成量上的增加，所以需要三月份进行仔细观察才能确定。3月份作为年后的第一波时间点，传统的旺季，3、4月份是否会和去年的9、10月份一样，没有出现像往常的旺季那么高的成交量，因此对于3、4月份成交量的监控分析至关重要。今年的1月份一般被认为是市场谷底，在这种情况下也有稳定的成交量的话，至少有一点可以确定，就是市场再差也不会差过去年的年底和今年的1月份。等到3、4月份的数据出来，我们才可以确定是否回暖这件事情，目前单单从一个月的数据来看，2月份高于1月份，因此可以预示3月的成交量会比2月高，但是具体能高多少、是否持续增高，还需要看市场的实际发展动向。
看上去市场正在逐渐缓慢的回温，这有可能基于之前的观望，或传统的时间段的成交旺季，或一段时间里买卖双方的磨合及认知差距的减少。刚性需求也会调整市场的行情，跟以上提到的因素都有关系，因此虞总认为上海二手房市场回暖幅度不会太大，将是逐渐而缓慢的一个过程。
秉承“以客为尊，品质为先” 倡导全行业诚信经营
科威国际不动产十分支持三月份搜房网发起的“诚信月”活动。虞总说，科威国际不动产的经营理念是“以客为尊，品质为先”，尊重客户需求，重视服务品质。诚，态度要诚恳，实话实说；信，人人为信，说到做到，“诚信”对于整个房地产行业非常重要。房地产在整个商品行业中涉及金额相对较大，很多人一辈子就买一次房子，买房成为人的一生中十分重要的决断，而我们在做的不是一个房屋的买卖，而是为购房者服务。这个行业需要做成一个信任的产业，对人的信任以及对公司和品牌的信任。这个行业要做得可持续长久有口碑，必须要诚信，诚信应该被看成是从业最基本和本质的要求，也是从业人员必须要做到的，在这个基础上再提升其它相配套的服务品质和专业程度，希望这是全面的全行业的品质提升的开始。
【虞总倡导全行业诚信经营】
巩固已有城市的良好发展 形成口碑辐射周边城市
2012年科威国际不动产的发展策略是巩固已有城市的良好发展，以形成的口碑影响辐射周边城市。科威国际不动产去年第三季度起进行了多个城市的扩张，而从那个时间段一直到现在，科威并没有在新的城市进行布点，是因为已经对新近扩张的三个城市投入了相当大力度的辅导和协助，因此从去年到今年的发展策略是，巩固既有的布点城市，以做更好的发展，并以此为出发点，在已有城市开设新的门店，形成良好的口碑和形象，并希望辐射周边，形成区域性的联动发展，这样的策略也是比较有效率的策略。同时科威将为来自外地的不同的对象提供专业培训，与结识的不同的品牌进行互动，将科威的专业培训和形象品牌都推广出去。
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供求关系决定市场本质 长期投资将是未来发展趋势
国内目前较大调控力度的城市的走势都很接近，房地产市场受政策调控的影响很大，可是影响房地产的涨跌、成交等的因素，从本质上看，是供求市场。目前的市场状况是以刚需为主，国家的调控政策主要是压制投机。也许上海和北京在高总价的成交市场不同，但这是从现象解读，需要思考为什么，虞总认为要从源头进行分析。上海的高总价豪宅市场还在往上走，这一定是供求问题，供应量少，所以它能往上走，也就是说调控就不太会受到影响，而供应量大的话所受到的影响就会更大。不从城市看市场，要从供求看市场。短期投资遇到了挫折和问题消失了，未来的市场趋势改看长期投资。如果以纯粹的住宅市场来看，地段最好的高价产品最保值。长期投资包含商业地产的商铺和写字楼等，以往希望看到短期回收，如今的市场比较理性，尤其在受调控的情况下，主要是看投资报酬率和抗通货膨胀性，考虑哪一种比较保值。以前投资在乎增值，而如今以长期投资为主，比较重视年收益，这是目前的一个趋势，也是一个成熟稳定的市场应该的样子。
供需平衡决定市场 目前是购房利好时机
以往的市场都是求购为主，也就是卖房市场，买房所受到的待遇和竞争相对较差，而以后市场将以供需为主，因为现在是刚性需求，供需是否平衡才决定这个市场。以前是求购市场，现在是求售市场，包括开发商和业主房东都有售房需求，因此现在挂牌量在持续增加，原因之一是求售的人多。目前的市场以刚性需求为主，如果是做投资，就需要考虑保值、抗通膨以及考虑合理的报酬率。现在是购房比较好的时机，一些板块的价钱是下调的。现在的房地产的市场价钱在往上走，买高卖高，中间产生的价差较大；而市场价钱往下走的话就是买低卖低，中间的价差较小，也就是说个人的按揭贷款负担较小。因此当房价跌的时候换屋是不错的选择，因为差额变小，贷款及拿出来的资金较少。不仅如此，现在买方选择性更大，得到的服务品质会变好。以往有很多时候，市场太火热，从业的门店和人员太多，导致服务品质参差不齐，而现在由于市场有所降温，因此体制不好的公司都关闭了，剩下的是体制好能力强的专业公司，因此能得到更加专业有效的服务。
【嘉宾合影】
