纵观前些年来的房地产市场，政策影响可谓巨大，在每次政策出台后，房价或涨或跌。在市场风向“转变”和市场疲软时，开发商包括地方政府，往往习惯性地想到能否出台相应的刺激政策。当前，济南是否会取消限购也是广受关注的话题。
松绑传闻
房价看降谁在着急
4月28日晚间，南宁市打响“救市”第一枪。该市房管部门发文称，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭，可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。这被外界解读为松绑限购。
据不完全统计，近期涉及“救市”传闻的城市已超过10个，其中政策明确落地的有6个。
省城资深市场人士梁伟分析认为，传出松绑限购消息的城市多数都存在3个特点：一是库存量高，如天津，截至今年4月商品房出清周期为23.98个月；二是房价出现了下降，这让一些部门和房企很“着急”；三是多为二、三线城市，少有一线城市。
这些地方松绑限购的做法并没有被“叫停”,有分析指出，其与“分类调控”政策取向相适应。
业内人士认为，未来限购政策即使有变化，也只是调整。“松绑”的政策空间有六大方向，包括户籍资格审查放松、限购范围放松、调整普通住宅界定标准、限价政策放松、提供购房落户及优惠、公积金政策松动等。
我省目前实行限购政策的城市主要是济南和青岛，前者在楼市成交同比下滑的情况下，坊间对限购是否取消也多有议论。
济南限购
政策调整时机未到
在部分业内人士看来，限购如果松绑，将极大释放需求，从而收到“妙手回春”之效。那么，济南限购政策走向如何呢？
济南市从2011年4月份正式执行现有限购政策，房价上涨幅度随之明显减弱，到当年8月份，房价首次出现环比下跌。这一波房价下行持续到2012年6月份。
从2012年7月份开始，济南房价开始出现一波环比上涨行情，截止到2014年3月份，济南新房价格连涨了21个月。值得注意的是，近几个月的上涨幅度逐步收窄。
在百居安总经理熊良顶看来，当前楼市供应放量、需求“被绑”,影响了一些家庭和外来人口改善居住条件或入市。对于2013年的放量和价格上涨，熊良顶认为恰是外来人口达到购房条件后的一种需求释放。
“目前济南没有任何修改限购政策的消息和打算。”济南市建设部门相关负责人日前明确向记者表示，也没有进行任何有关限购政策调整的调研。
对于省外一些地方的“松绑”动向，上述负责人表示，这有待于国家出台较为明确的政策措施，在此之前，济南不会自行变动。
对此，有分析指出，放开限购虽在一定程度上可以促进需求释放，但总体来看，济南放开限购的“火候”还未到。山东省科学院战略研究所吕兆毅教授认为，济南不会松绑限购。济南楼市比较平稳，政府不会采取太过激烈的措施。他同时表示，通过降低落户条件来松绑限购的可能性也不大。
专家观点
放开限购意义不大
尽管目前限购松绑可能性不大，但未来成交量持续走低的情况出现，限购松绑会否起到救市之效呢？对此，专家认为，市场形势已经发生根本转变，这种预期很难达到。
“即使取消限购，也没有多大意义。”山东大学房地产研究中心主任李铁岗认为，济南市场已从“卖方市场”转向了“买方市场”,已经到了由“市场”而不是政策真正起作用的时候。
由于卖方缺乏市场信心、买方市场预期不好，即使放开限购，也很难扭转市场走向。
事实上，除了限购政策，引发人们广泛关注的政策还包括不动产登记和房产税。目前，我省正在加快不动产统一登记推进的步伐。
记者还注意到，近期二手房市场供应量明显增加。哈考特不动产济南区域总经理于兆耀表示，虽然还不能说济南出现了房产“抛售”的情况，但挂牌量的增加是不争的事实，增幅在一成以上。
于兆耀指出，推动中的不动产统一政策对二手房主产生了影响，不少人也因此改变市场预期。同时，不动产统一登记实施后，可能会实施房产税政策，投资房产的冲动不可避免地受到抑制。由于担心未来房价走低，部分二手房房主急于出手是很正常的。
济南在册住宅已近百万套每年新增需求约三四万套
济南市现在到底有多少房子？答案是已经达到百万套。记者从相关部门了解到，截止到今年5月份，济南正规“在册”登记房屋已经达到了大约96万套，这主要是能够取得房产证的住宅。
从增长速度来看，近几年济南住宅落成数量较多。市场人士分析认为，如果加上现在已经开发，后期很快要登记办证的，还有一些无法进行登记的“小产权”类的房产，济南市的住宅数量应该在百万套以上。
截至2012年底的统计数据显示，济南全市户籍人口是606.6万，登记在册的外来人口(流动人口)是192万。其中，主城区户籍总人口是349.2万，主城区外来人口和户籍人口之比是1:1.5。而在2002年的时候，济南市外来人口仅有60万。
从某种意义上讲，外来人口的增加极大促进了济南住宅市场的发展，他们消化了大量市场房源新增供应。
如果单上述两大数据的对比来看，济南平均三四个人就拥有一套房产。不少业内人士认为，如此对比只能起到一个大致的参考作用。
一方面，济南房屋数量应该多于这个数字，另一方面，外来人口每年都在增加，实际数据很可能大于统计数据。此外，一些在济南买房的人，不一定有济南户口。
那么，如何对济南住宅数量和需求是否匹配做一个判断呢？
山东大学房地产研究中心主任李铁岗介绍，根据他们的近期测算，像我省五莲县这样的区域，其人口和住宅需求比例为2.6-2.7:1的水平，这是最高限度。济南作为省会城市，其比例会有所不同，大约在1.5-2:1。因此，市场需求的增长空间依然存在。
根据房地产综合服务商山东世联给出的数据，济南每年外来人口新增8万人左右。概略估计，每年新增的住宅需求为三四万套。
从目前济南房地产市场成交情况看，大体与此相同，新建商品住宅的年均成交量在4万套左右。可以说，虽然目前济南市场存量在增大，但未来仍有较稳定的需求空间。
