随着楼市降价潮的蔓延,房企的业绩也不容乐观。6月10日,首开股份(600376,SH)宣布,前5月公司及控股子公司签约金额55.1亿元,同比下降48.62%。而此前一则关于首开股份或现“光耀式”危机的报道,更是将其推上舆论的风口浪尖。
首开股份公告称,公司财务状况存在一定压力,但仍属于合理范畴。公司扣除预收房款后的有息负债率约45.6%,处于上市房企中等水平,公司不存在任何项目因资金紧张停工、楼盘无法按期交付的情况。
但资金压力仍不容乐观。截至2013年底,首开股份借款总额已超过400亿元,年内支出利息高达31.69亿元,2013年实现净利润也只有12.89亿元。
房地产业内人士严跃进在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,从首开股份此前的战略看,它希望通过土地扩张来获取市场份额的扩大。不过,从今年5月份业绩可以看出,市场库存去化的预期受到影响。“一方面这确实有市场降温的影响,另一方面也说明在市场降温下,产品的优势并没有发挥出来。对房企来说,业绩遇阻自然会对资金链有一定压力。”
去年利息支出远超净利润
去年土地市场一片火热,销售形势良好,也使地价不断攀升。坚持“北京市场为核心发展区域,广泛布局全国具有发展潜力的二、三线城市”为发展战略的首开股份,也在土地市场大显身手。
2013年,首开股份在北京地区(大兴、通州、朝阳、亦庄、昌平)共摘得12块开发用地,在京外城市 (苏州、厦门)以及新进城市(杭州、大连)也身手不凡,共取得9块开发用地。
疯狂拿地的背后,是对资金的极度渴求。首开股份2013年报指出,公司目前主要融资途径为银行贷款、信托贷款、私募债,2013年底银行贷款余额200.74亿元、信托贷款余额164.31亿元、私募债48.92亿元。报告期内利息总支出为31.69亿元。报告期内公司对外担保总额为70.67亿元,主要为控股子公司进行开发融资提供担保。
值得注意的是,首开股份2013年的营业收入为135.01亿元,实现净利润仅有12.89亿元,比上一年下降了20.3%。按此计算,2013年的利息支出和净利润相差两倍有余。
中投顾问项目总监朱文嘉在接受 《每日经济新闻》记者采访时表示,房地产行业负债水平一般较高,首开股份目前算得上高负债。公司自2009年以来负债率一直保持在80%以上,处在一个较高的水平。
首开股份也表示,2013年股份公司业务拓展和企业规模扩张比较快,支出不断增加,公司资金压力较大。资本市场融资困难较大,可供贷款的新项目越来越少。信托融资比重增加,融资利率上升,资金成本较高。近年来公司负债率居高不下,面临着高负债运营风险。
完成今年销售目标有难度
疯狂拿地导致负债率高企的背后,是对2014年的良好预期。首开股份2013年报指出,2014年计划新取得预售许可面积约217万平方米,预计销售面积168万平方米,销售签约额247亿元。销售面积和签约额同比分别增长约2%、34%,签约金额增长较大的主要原因,是公司可售资源逐步转向经济较发达的核心城市和区域,而核心城市和区域较高的土地成本推涨了预计销售价格。
但公司前5月的销售业绩并不乐观。首开股份6月10日宣布,5月份公司及控股子公司共实现签约面积8.8万平方米(含地下车库等),同比下降50.62%;签约金额12.2亿元,同比下降39.45%。今年1~5月,首开股份及其控股子公司累计实现签约面积42.3万平方米(含地下车库等),同比下降45.94%;签约金额55.1亿元,同比下降48.62%。
另外,5月首开股份参股合作项目共实现签约面积2.5万平方米 (含地下车库等),实现签约金额4.6亿元。前5个月该公司参股合作项目累计实现签约面积12.9万平方米(含地下车库等),实现签约金额24亿元。
一位匿名分析人士告诉 《每日经济新闻》记者,今年整个市场行情很不好。即便是首开股份不剔除参股合作伙伴的销售业绩,前5月也只实现了近80亿元的销售签约额,仅完成全年预期销售业绩的32%。未来要冲刺年度销售业绩,还是有一定压力。
拓展融资渠道“补血”
比销售业绩更为头疼的是还款压力。明年上半年,首开股份仅信托资金的到期还款额就超过50亿元,其中,平安信托15亿元计划2015年2月5日到期;云南信托15亿元计划2015年4月24日到期;厦门信托12亿元计划2015年3月27日到期;山东信托10亿元计划2015年2月7日到期。
严跃进分析称,去年以来,房企经营业绩不错,很多房企的借贷比较顺利,金融机构也愿意进行借贷。但问题在于,此类借贷是需要以今年优秀的销售业绩做支撑。很多战略扩张的房企,没有预计到今年市场降温幅度如此大,因此此前的借款往往会造成今年还贷的风险。
为了解决资金的压力,首开股份也在积极采取行动。首开集团近日与建设银行、华夏银行分别签订了220亿元和100亿元的融资授信 《银企战略协议》,加之今年5月与北京银行签订200亿元融资授信,首开集团总计获得了520亿元的意向性授信。
首开集团与多家银行签署战略合作协议,确保了公司整体信贷业务的正常开展,特别是下属上市公司首开股份业务开展提供了充足的资金保障。
在土地市场上,首开股份也变得“保守”起来。克而瑞统计数据显示,3月份以来,首开股份只新增1宗土地储备,与万科联手以7.63亿元获得北京大兴区一幅地块。
在朱文嘉看来,对于高负债企业来说,一方面要多渠道融资,银行、信贷、基金以及海外融资等,以缓解资金链压力,保障企业日常业务的正常开展;另一方面,企业销售策略应该有所调整,“降价跑量”,提升销售额,加快销售回款。
