挺了两年的百城房价终于“掉头”，2014年5月，全国100个城市（新建）住宅平均价格23个月以来首次下跌。在经历了疯狂的房地产热后，目前楼市已进入调整期，但所谓“崩盘论”的结论显然为时尚早。业内专家认为，楼市出现的调整既是正常的，也是宏观调控一直所引导追求的。坚持控制投资投机性需求，不盲目扩大杠杆，住房金融就不会引发系统性风险。
解疑
什么促使楼市进入调整期？
信贷收紧总体供应告别短缺
增速下降并不等于负增长。在住房和城乡建设部总经济师冯俊看来，新开工面积、成交量出现同比负增长，是由于2013年同期的基数过大。如果与2008年至2012年同期指标相比，仍属正常增长。“过去增速那么高，现在下降些也是市场正常调节。”
受不动产的特性影响，市场分化不仅是正常调节，也是发展主流。清华大学房地产研究所所长刘洪玉分析，今年4月，部分城市房价出现环比下降的原因有三：其一，当地居民住房保有水平偏高，其二，产业结构调整过程中部分制造业人口随企业迁出了该区域；其三，该区域存在住房供给过量或价格过高问题。房价下降属于正常的市场调节。
“过去十年中国房地产市场每3至4年也会出现周期性调整。但相比2008年、2011年政策性压制导致的市场调整，本次楼市变化是历史上首次出现的非政策因素导致的市场降温，可能会导致本轮调整周期较长深度较深。”中原地产首席分析师张大伟说，本次出现调整的原因有三：一是资金价格上涨导致房地产按揭、开发信贷收紧，房地产不得不“让利跑量”；二是全国总体楼市供应告别绝对短缺，三四线城市出现供应过剩；三是自住房增加供应、房贷紧缩及楼市负面新闻增多的情况下，购房者预期出现变化。
房地产市场既然是市场，波动就是不可避免的规律。住建部政策研究中心主任秦虹认为，经过十几年的高速增长，住房市场目前已迈入高基数低增长的发展阶段，这是必然趋势。“行业增速调整并不意味着市场的终结。上涨就是错误，下跌就是‘崩盘’，这样的分析值得商榷。”
对于外资机构的集体唱空，秦虹分析，一方面，一些外资机构对中国市场的特殊性并不了解，比如父母帮子女购房、全世界最高的首付比例等，将国外市场特点套用到中国市场分析难免有偏颇。另一方面，一些外资机构的数据也缺乏科学支撑。“比如有一份研究报告称2013年中国城市竣工住房面积达25.96亿平方米，比国家统计局数据高了一倍多。据此计算，对市场走势的判断就会有很大不同。”
会不会出现“日式崩盘”？
不可能出现断崖式暴跌
“房地产业是国民经济的重要组成部分，房地产业的健康发展对宏观经济尤为重要。”秦虹介绍，我国房地产业产业链较长，上下游涉及几十个产业，影响面较广。
更重要的是，作为资金密集型行业，楼市平稳直接关系到金融安全。刘洪玉提供的数据显示，2012年我国全部贷款余额、房地产贷款余额、房地产开发贷款余额和个人住房抵押贷款余额分别是1998年的8、39、19和190倍。秦虹也认为，2013年房地产开发贷款占机构各项贷款余额的6.6%，个人购房贷款余额占14.1%，一旦市场出现较大波动将对金融安全产生不利影响。
此次楼市调整是近十几年来首次非行政干预因素导致的市场波动，也引发舆论格外关注。当三四线城市陆续出现供应过量、价格停滞甚至下跌时，人们担忧“断供”蔓延引发美国式“次贷危机”。另一方面，尽管目前一二线楼市还处于增幅收窄的上升通道，但过去一年豪赌“地王”的大量房地产企业在目前的融资环境下会否遭遇资金链断裂，从而引发多米诺效应，导致日本式的“断崖式暴跌”，也是市场所担心的。
“我们不可能出现美国式的次贷危机。在美国，金融机构在全部存量住房中拥有的权益超过50%，而我国住房金融发展水平远远比不上美国的水平。”刘洪玉说。
刘洪玉认为，日本地价泡沫的破灭，市场饱和、价格过高是内因，日元急速贬值、股市暴跌是外因。而我国还处于快速城镇化发展过程中，住房市场有实际的使用需求支撑。“中国楼市不会出现所谓断崖式暴跌。我们需要防范的，主要是价格增长过快导致的住房市场脱离实际使用需求支撑的情况，因此我们要下大力气确保住房价格的基本稳定。”
房地产金融风险究竟多大？
“影子银行”是最大的风险
尽管楼市并未进入趋势性下降，但并非毫无风险。“中国房地产金融风险主要源于房地产开发贷款。”刘洪玉坦言。
去年下半年，信贷政策趋紧，多数房地产企业无法从银行系统获得贷款，不得不借助夹层融资、地产信托、基金子公司、私募基金、海外发债等“影子银行”，来完成土地购置、开发建设与资产运营。今年5月，53家信托公司参与发行了306只固定收益类信托产品。
“影子银行”无疑推高了房地产企业的融资成本，以其中最“便宜”的境外美元债券为例，折合目前汇率，企业融资成本在7%与17%之间。
“‘影子银行’的参与，一方面提高了房地产行业的投资能力，导致更激烈的土地出让市场竞争和更高的地价，另一方面也提高了相关房地产企业的杠杆水平，降低了其抵御市场风险的能力。”刘洪玉说。
房地产业通过“影子银行”融资的规模不详，也是业界担忧所在。今年以来，惠州光耀、宁波兴润、青岛君利豪等房企均传出资金链危机，而这些房企的陨落都成为多米诺骨牌的第一张，引发了众多民间借贷纠纷。
“没有机构可以统计出目前房地产行业通过影子银行融资的具体规模，可能它比我们能想到的要多。而这种未知是最大的风险。”张大伟说。
不过，“影子银行”的问题已引起相关部门的高度重视，目前与房地产相关的金融机构都在评估和防范风险。业内预计房地产信托等通道类业务今年规模将会大减。
秦虹也认为，尽管今年前4月个人按揭贷款偏紧，对企业回款影响很大，“但只要我们坚持不搞美国式的零首付或低首付，坚持控制投资投机性需求，不盲目扩大杠杆，我国的住房金融就不会引发系统性风险。”
动态
百城房价23月环比首次下跌
挺了两年的百城房价终于“掉头”，根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2014年5月，全国100个城市（新建）住宅平均价格10978元/平方米，环比上月下跌0.32%，是自2012年6月以来连续环比上涨23个月后首次出现下跌。其中，北京、上海等十大城市住宅均价为19605元/平方米，环比下跌0.18%，同比上涨13.97%，十大城市中有8个环比下跌，只有北京和天津依然坚挺。
5月份全国房价变化趋势表明，在经历了疯狂的房地产热后，目前楼市已进入调整期，但所谓“崩盘论”的结论显然为时尚早。报告分析称，从房地产行业发展环境来看，目前宏观经济增速趋缓但整体运行仍较为平衡，全面结构改革力促经济实现有质量的增长，货币政策保持稳健并适时预调微调，城镇化进程有序推进，房地产市场基本面尚未改变。
数据
五月房价之最
最低
1.新乡2961
2.衡水2963
3.湘潭3271
4.菏泽3278
5.宝鸡3438
6.株洲3517
7.宿迁3685
8.潍坊3740
9.绵阳3941
10.淮安3952
最高
1.北京33472
2.上海32388
3.深圳30890
4.三亚24328
5.厦门20036
6.广州18506
7.杭州17916
8.福州15526
9.温州14201
10.南京14024
（单位：元/平方米）
